주택연금: 예상연금계산기, 가입 자격과 주택 기준, 신청 방법

주택연금은 본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상인 주택 소유자가 소유주택에 근저당권을 설정하고 금융기관으로부터 평생 또는 일정 기간 동안 매월 연금 방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품인 역모기지론을 말합니다. 이 글에서는 주택연금에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

목차 1. 주택연금이란? 2. 가입 자격 3. 주택 기준 4. 혜택 5. 신청 방법 6. 종류 7. 지급방식

주택연금이란?

 

 

주택연금 대상은 주택 소유자나 그 배우자가 55세 이상인 경우에 신청을 할 수 있습니다. 주택연금은 주택 소유자가 소유 주택에 근저당권을 설정하거나, 주택 소유자와 한국주택금융공사가 공동수익자로 하는 신탁 계약을 등기하여, 금융기관으로부터 평생 또는 일정 기간 동안 연금을 지급받는 국가 보증의 금융상품입니다.

 

주택연금의 가입자를 위한 국가 보증 업무는 한국주택금융공사에서 수행되며, 금융기관은 한국주택금융공사의 보증에 따라 주택연금을 가입자에게 대출 방식으로 지급합니다. 주택연금은 모아 놓은 재산이 없어도 집 한 채만으로 노후 생활을 보장받을 수 있는 장점을 갖고 있어, 보유자산 중 부동산의 비중이 절대적인 우리나라의 실정에서 부족한 노후자금을 메워줄 수 있는 하나의 대안으로 각광받고 있습니다.

 

✅ 주택연금의 장점은 다음과 같습니다.

• 주택연금에 가입하면 국가가 지급을 보증하는 연금을 받을 수 있어, 평생 내 집에서 안정적으로 생활할 수 있습니다.
• 이에 더불어 다양한 세제 혜택도 누릴 수 있습니다.
• 주택연금 가입자나 배우자 중 한 명이 사망한 경우에도 연금액에 감액 없이 100% 같은 금액이 보장됩니다.
• 두 사람이 모두 사망한 경우에는 연금 수령액이 집값을 초과하더라도 부족분을 상속인에게 청구하지 않습니다.
• 집값이 남는 경우에는 그 남은 부분이 상속인에게 돌아갑니다.

 

가입 자격

 

 

주택연금에 가입 가능한 나이는 다음과 같습니다.

• 본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상인 주택소유자는 주택연금에 가입할 수 있습니다.
• 나이는 한국주택금융공사의 보증을 받기 위해 최초로 주택에 저당권 설정 등기를 하는 시점을 기준으로 계산됩니다. 이때, 주민등록상 생년월일을 기준으로 년, 월, 일까지 계산하여 년 미만은 버립니다.
• 최고 가입 가능 나이 제한은 없습니다.

✅ 치매 어르신 등의 가입방법

주택연금 가입자는 의사능력 및 행위능력이 있어야 합니다. 주택을 소유하고 있지만 치매 등을 앓고 있어 주택연금 가입이 어려운 어르신들은 성년후견제도를 활용하여 주택연금에 가입할 수 있습니다. 이 경우, 한국주택금융공사에 후견등기에 관한 "등기사항증명서" 등을 제출한 후 후견의 종류별로 다음과 같은 방법으로 가입합니다.

 

주택 기준

 

 

주택연금을 신청할 수 있는 가입대상주택은 공시가격이 12억이하인 다음의 주택 또는 시설 등이 해당됩니다.

• 일반주택: 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다.
• 노인복지주택
• 실지거래가액 합계액이 12억을 초과하는 고가주택의 기준에 해당하는 주택
• 준주택 중 주거목적으로 사용하는 오피스텔

 

혜택

주택연금을 가입하면 받을 수 있는 혜택은 초기비용 감면 및 세제 혜택이 있습니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다.

1. 등록면허세 감면

2024년 12월 31일까지 주택금융운영위원회가 심의·의결한 연금보증의 보증기준에 해당되는 주택을 담보로 하는 등기에 대해 등록면허세를 부담하는 경우에는 다음과 같이 감면됩니다. 시가표준액이 5억원 이하이며 1가구 1주택 소유자의 주택을 담보로 하는 등기에 대해 등록면허세의 75% 감면 등록면허세액이 300만원 이하인 경우: 등록면허세의 75% 감면 등록면허세액이 300만원을 초과하는 경우: 225만원 공제

2. 재산세 감면

2024년 12월 31일까지 주택연금 가입을 위해 담보로 제공된 주택(1가구 1주택인 경우로 한정)에 대한 재산세 감면은 다음과 같습니다.

• 시가표준액이 5억원 이하인 주택: 재산세의 25% 감면
• 시가표준액이 5억원을 초과하는 경우: 해당 연도 시가표준액이 5억원에 해당하는 재산세액의 25% 공제

또한, 「한국주택금융공사법」 제2조제11호에 따라 금융기관으로부터 연금 방식으로 생활자금 등을 지급받기 위해 장기주택저당대출에 가입한 사람이 담보로 제공하는 주택(1가구 1주택인 경우로 한정)에 대한 재산세 감면은 다음과 같습니다.

• 주택공시가격등이 5억원 이하인 주택: 재산세의 25% 감면
• 주택공시가격등이 5억원을 초과하는 경우: 해당 연도 주택공시가격등이 5억원에 해당하는 재산세액의 25% 공제

3. 주택연금 이자비용공제

주택연금을 받는 주택연금 가입자가 국민연금, 개인연금 등 연금소득이 있는 경우, 해당 과세기간에 발생한 이자비용 상당액을 해당 과세기간 연금소득금액에서 공제하는 것을 "주택연금 이자비용공제"라고 합니다.

 

이때, 공제할 이자 상당액이 200만원을 초과하는 경우에는 200만원을 공제하고, 연금소득금액을 초과하는 경우 초과금액은 공제하지 않습니다.

 

주택연금을 지급받은 경우, 해당 주택연금을 지급한 금융회사 등 또는 한국주택금융공사가 발급한 주택담보노후연금이자비용증명서에 적힌 금액을 이자상당액으로 합니다.

 

주택연금 이자비용공제를 받기 위해서는 과세표준확정신고서에 주택담보노후연금이자비용증명서를 첨부하여 납세지관할세무서장에게 제출해야 합니다.

 

신청 방법

주택연금 가입 신청을 하려면 담보주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사 지사를 방문하거나, 인터넷을 통해서 가입상담과 신청을 하시면됩니다. 한국주택금융공사 본사 및 전국 지사의 주소와 전화번호는 아래 링크를 클릭하시면 확인하실수 있습니다.

 

한국주택금융공사 찾기 👆🏻

 

✅ 가입 신청할때 필요한 서류

• 주택연금 신청서
• 주민등록등본(배우자 포함)
• 주민등록전입세대 열람표
• 가족관계증명서(담보주택을 공동으로 소유한 배우자의 가족관계증명서 포함)
• 담보주택 등기사항증명서
• 담보주택 소재지의 토지이용계획확인서
• 개인(신용)정보수집이용 조회 제공 동의서(배우자 포함)
• 행정정보 공동이용 사전동의서

✅예상연금계산기

주택연금으로 받을 수 있는 연금을 미리 계산해볼수 있는 주택연금계산기입니다. 아래 링크를 클릭하시면 예상연금을 확인하실 수 있습니다.

 

주택연금 연금계산기 👆🏻

예상연금 확인해보기

 

종류

주택연금의 종류는 저당권방식에 따라 저당권방식과 신탁방식으로 구분됩니다.

• 저당권방식은 주택에 저당권을 설정하여 담보로 제공하는 기존의 일반적인 방식입니다.
• 신탁방식은 주택소유자와 공사가 신탁계약을 체결하고 신탁계약에 따른 신탁을 등기하여 소유권을 이전하고 담보로 제공하는 방식입니다.

구분	저당권방식	신탁방식
담보제공 방법	▶가입자에게 근저당권 설정	▶ 공사에 신탁등기
배우자 승계	▶연금가입자가 사망을 했을때 배우자가 자녀 등 공동 상속인의 동의를 얻어 주택소유권을 100% 확보 후 주택연금 승계를 할 수 있음	▶연금가입자가 사망을 했을때 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득함. ▶공동상속인의 동의나 별도의 등기절차 없이 주택연금 승계가 가능함
잔여재산 귀속	▶ 담보주택을 처분한 후 잔여재산은 법정상속인에게 귀속됨	▶ 담보주택을 처분한 후 잔여재산은 사전에 연금 가입자가 지정한 귀속권리자에게 귀속됨
실거주요건	▶ 연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실제로 거주해야됨	▶ 연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실제로 거주 해야됨
임대차	▶ 보증금이 있는 임대차는 불가능하지만, 보증금이 없는 월세는 가능함	▶ 보증금이 있는 임대차 가능하고 이때 보증금은 공사가 지정하는 은행에 예치함
담보취득비용	▶ 연금가입자가 부담함 ▶ 2024년12월까지 등록면허세를 75% 감면해줌	▶ 연금가입자가 부담함
담보주택 유형	▶ 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 ▶ 복합용도주택의 경우 주거면적이 50%이상일때 해당	▶ 주택, 노인복지주택, 주거목적오피스텔 ※ 이용제한 3가지의 경우  1. 복합용도주택  2. 법령 등에 따라 주택 소유 자격이 제한된 주택  3. 임대차보증금이 있는 임대차계약이 3건 이상인 임대목적 주택

 

 

지급방식

주택연금은 연금가입자가 선택한 금융기관에서 대출하는 방식으로 지급됩니다. 한국주택금융공사는 보증서를 발급해주므로써 대출 금융기관들이 담보주택의 가치 하락 등으로 인한 손실에 대한 걱정이 없이 연금가입자에게 평생 또는 선택한 가입기간 동안 매월 지급금을 지급하도록하는 역할을 합니다.

 

보증약정을 체결하고 보증서 발급이 완료되면 신청인이 직접 주택연금을 취급하는 은행을 방문하여 대출신청을 하여 대출약정을 체결하고 주택연금을 받게 됩니다.

 

주택연금 취급 금융기관 확인은 아래 링크를 클릭하시면 확인할 수 있습니다.

 

주택연금 취급 은행 확인 👆🏻

 

 

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